カテゴリ：相続手続き
監修：竹田司法書士・社労士事務所
2024年4月に始まった相続登記の義務化に続き、2026年4月1日から、不動産の所有者の住所・氏名変更登記も義務化されました。結婚による氏の変更や引っ越しによる住所の変更があった場合、これまでは登記をするかどうかは所有者の任意でしたが、これからは法律上の義務になります。個人の方だけでなく、本店を移転したり社名を変更したりした法人（会社）も対象です。
申請義務の内容と過料
不動産の所有権登記名義人は、氏名や住所に変更があった日から2年以内に、変更登記を申請する必要があります（不動産登記法第76条の5）。相続登記の義務化では「相続を知った日」が起算点でしたが、この制度では実際に変更があった日そのものが起算点になる点が異なります。正当な理由なくこの期限を過ぎると、5万円以下の過料の対象となる可能性があります（同法第164条第2項）。ただし、期限を過ぎたからといってすぐに過料が科されるわけではなく、登記官が相当な期間を定めて催告を行い、その期間内になお正当な理由なく申請しない場合に限られます。法務省が示す「正当な理由」の例としては、重病などの事情がある場合、DV被害者などで避難を余儀なくされている場合、経済的に困窮していて費用を負担する能力がない場合などが挙げられています。
過去の変更も対象（経過措置）
施行日である2026年4月1日より前に住所や氏名を変更していた場合でも、まだ変更登記を済ませていなければ義務化の対象です。この場合は、2028年3月31日までに登記を申請する必要があります（法務省：住所等変更登記の義務化について）。この経過措置の期限は、施行日から数えてちょうど2年後にあたり、施行日以降に変更した場合と同じ「2年」というルールに合わせたものです。「昔引っ越したときのままだった」「結婚して名字が変わったが登記は旧姓のまま」という方は、期限にご注意ください。
「スマート変更登記」という新しい仕組み
個人の場合、あらかじめ法務局に一度申出をしておくと、以後は住所や氏名が変わるたびに、法務局側が住民票などの情報をもとに変更を確認し、職権で登記をしてくれる「スマート変更登記」という仕組みが導入されました。所有者が変更のたびに自分で申請する手間がなくなる便利な制度ですが、この仕組みを利用するためにも、最初に法務局への申出という手続きは必要です。一方、法人の場合は、不動産の登記事項として会社法人等番号が登記されていれば、本店移転や商号変更のたびに事前の申出なく自動的に登記が反映される仕組みになっています（法務省：住所等変更登記の義務化に関するQ&A）。
ご自身の不動産の登記状況を確認するには
今の住所や氏名が登記に反映されているか分からない場合は、不動産の登記事項証明書を取得すれば確認できます。複数の不動産をお持ちの場合は、それぞれについて登記の状況を確認する必要があります。相続登記の義務化と同様、この住所・氏名変更登記の義務化も、持ち主の連絡先が分からなくなる「所有者不明土地」を減らすことを目的とした制度です。
よくある質問
Q. 相続登記の義務化とは別の制度ですか？
A. はい、別の制度です。相続登記の義務化は相続による所有権の変更を対象とするのに対し、住所・氏名変更登記の義務化は、所有者本人の住所や氏名の変更を対象とします。両方の義務が同時にかかる場合もあります。
Q. 結婚して名字が変わっただけでも対象になりますか？
A. はい、対象になります。婚姻・離婚による氏の変更、転居による住所の変更のいずれも、不動産の名義人本人に生じた変更であれば義務化の対象です。
Q. 会社が本店移転した場合も同じ手続きが必要ですか？
A. 法人の場合、会社法人等番号が不動産の登記事項として登記されていれば、本店移転や商号変更の情報は事前の申出なく自動的に反映される仕組みになっています。番号が登記されていない場合は、個人と同様に変更登記の申請が必要です。
竹田司法書士・社労士事務所では、住所・氏名変更登記や相続登記に関するご相談・お手続きのサポートを行っております。「登記の状況がどうなっているか分からない」という段階でも構いません。堺市はもちろん、大阪府内で不動産の登記についてお悩みの方は、お気軽にご相談ください。
※本記事は令和8年8月18日時点の法令・制度に基づいて作成しています。その後の法改正等により内容が変更されている場合がありますので、あらかじめご了承ください。最新の内容については、当事務所までお問い合わせください。
不動産登記のご相談は、不動産登記のご相談のページをご覧ください。住所・氏名の変更登記の手続きと費用は、住所・氏名の変更登記のページに載せています。
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