堺市の（根）抵当権設定登記（住宅ローンなどの借入れに伴う登記）

住宅ローンを借りるときは、金融機関のために、不動産に抵当権を設定する登記をします。

主な書類登記原因証明情報（金銭消費貸借兼抵当権設定契約書など）、設定者の登記識別情報（または登記済証）、印鑑証明書（作成後3か月以内）、委任状などです。
登録免許税債権金額（根抵当権は極度額）の1000分の4。令和9年3月31日までは、一定の住宅の購入資金の借入れなどで1000分の1に軽減されます。
売買と同時売買で購入して借りるときは、所有権移転登記と、あわせて申請するのが一般的です。
ローンの種類ローンによっては、お借入先が設定の手続きを進める仕組みです。ご依頼の前に、お借入先にご確認ください。
費用債権額1,000万円以下で4万円（税抜）。債権額に応じた料金です。

住宅ローンなどでお金を借りるとき、金融機関は、借りる方の不動産に抵当権を設定し、その登記をします。この登記が、抵当権設定登記です（根抵当権を設定する場合は、根抵当権設定登記になります）。登録免許税は、債権額に税率をかけて計算します。不動産を購入するときは、売買の所有権移転登記とあわせて申請するのが一般的です。このページでは、流れ、必要書類、登録免許税、売買との同時申請の考え方を、法務局・国税庁などの案内に基づいてまとめました。当事務所は、堺市堺区で、（根）抵当権設定登記を司法書士として承ります。

（根）抵当権設定登記とは

住宅ローンなどでお金を借りるとき、借りた方（または担保を出す方）の土地・建物に、金融機関のための抵当権を設定し、その登記をします。これが抵当権設定登記です。法務局が示している記載例は、個人が自分の不動産（土地または建物）を担保に、金融機関等の法人から融資を受けた場合などを想定しています。

登記の申請書には、登記の目的（抵当権設定）、原因（たとえば「令和○年○月○日金銭消費貸借同日設定」）、債権額、利息、損害金、債務者、抵当権者、設定者、不動産の表示、課税価格、登録免許税を書きます。法務局の様式には、抵当権設定のほか、根抵当権設定、共同根抵当権設定があります。根抵当権の場合は、債権額ではなく、極度額が登録免許税の課税標準になります。

所有権の移転や抵当権の設定など、不動産の権利に関する登記の申請手続を代理して行う専門家は、司法書士です。

出典：抵当権設定登記申請書の記載例（法務局。申請書様式のページで令和7年7月16日更新と表示）、不動産登記の申請書様式について（法務局。令和8年1月7日更新）、不動産登記申請手続（法務局。令和6年4月12日更新）。令和8年11月7日に、実際に開いて確認しました。

手続きの流れ

金融機関との契約
金融機関と、お金を借りる契約（金銭消費貸借契約）と、抵当権の設定の契約を結びます。契約の内容（当事者、対象の不動産、債権額など）が分かる書類は、登記の原因を証明する書類（登記原因証明情報）として、法務局に提出します。
登記に必要な書類の準備
設定者（不動産の所有者）の登記識別情報（または登記済証）、印鑑証明書、委任状、金融機関の会社法人等番号（または登記事項証明書）などを用意します。
登記申請書の作成
登記の目的、原因、債権額、利息、損害金、債務者、抵当権者、設定者、不動産の表示、課税価格、登録免許税を書いた申請書を作ります。登録免許税は、収入印紙などで納めます。
法務局への申請
不動産の所在地を管轄する法務局に、申請書と添付書類を提出します。申請の日程は、金融機関・不動産会社・当事務所で調整します。
登記の完了
登記が完了すると、登記記録に、抵当権が記録されます。

堺市内の不動産の場合：大阪法務局の案内では、堺支局が、堺市、松原市、高石市、大阪狭山市の不動産登記を管轄しています。

出典：抵当権設定登記申請書の記載例（法務局）、不動産登記の管轄区域一覧（大阪法務局。令和6年4月19日更新）。令和8年11月7日に、実際に開いて確認しました。

必要書類

登記申請書	登記の目的は「抵当権設定」。債務者・設定者の住所・氏名、抵当権者である金融機関等の住所・名称・代表者の氏名などを書きます。申請書が複数枚にわたるときは、各用紙のつづり目に契印をします。
登記原因証明情報	契約の内容（当事者、対象の不動産、債権額などが分かるもの）を書いた、金銭消費貸借兼抵当権設定契約書などです。契約書がない場合は、契約の内容を書いた書面を作ります。
設定者の登記識別情報（または登記済証）	設定者（不動産の所有者）の登記識別情報（登記識別情報を書いた書面を封筒に入れて提出）または登記済証（権利証）の原本を添付します。提供できない場合は、その理由を申請書に書きます。
設定者の印鑑証明書	市区町村長が発行したもので、作成後3か月以内のものを添付します。
金融機関の会社法人等番号	抵当権者（金融機関等）の会社法人等番号を申請書に書きます。金融機関等の登記事項証明書（作成後3か月以内のもの）を添付するときは、番号の記載は不要です。
委任状（代理権限証明情報）	登記申請を代理人に委任するときの、委任状です。
住宅用家屋の軽減を受けるとき	登録免許税の軽減を受けるときは、軽減の根拠となる法令の条項を申請書に書きます。証明書の提供が必要な軽減では、申請書とあわせて、証明書（市区町村長などが発行）を提出します。

設定者の住所・氏名は、登記記録に記録されている所有者のものと、一致している必要があります。一致していないときは、事前に、登記記録上の住所・氏名を現在のものに変更する登記が必要です。法務局の記載例のほかにも、事案によって、必要な書類が増えることがあります。

住所・氏名の変更登記のご相談のページへ。

出典：抵当権設定登記申請書の記載例と、解説及び注意事項等（法務局）。令和8年11月7日に、実際に開いて確認しました。

登録免許税

抵当権・根抵当権の設定	課税標準は、債権金額（根抵当権の場合は極度額）で、1,000円未満の端数は切り捨てます。税率は1000分の4です。計算した額に100円未満の端数があるときは切り捨て、1,000円未満のときは1,000円になります。
住宅用家屋の購入資金などの借入れの場合	令和9年3月31日までの間に、個人が一定の要件を満たす住宅用家屋の購入資金の借入れのために抵当権を設定する登記を受けるときなどは、税率が1000分の1に軽減されます（租税特別措置法）。国税庁の案内では、床面積が50平方メートル以上であることや、新築または取得後1年以内の登記であること等の要件を満たす必要があるとされています。
（参考）売買による所有権の移転	土地は1000分の15（平成31年4月1日から令和11年3月31日まで）、土地以外の不動産は1000分の20です。個人が一定の要件を満たす住宅用家屋を購入した場合は、市区町村長などが発行する証明書を添付して、購入から1年以内であって令和9年3月31日までの間に登記を受けるものに限り、要件に応じて、1000分の1から1000分の3までに軽減されます。

出典：登録免許税の計算（法務局。申請書様式のページで令和8年7月27日更新と表示）、No.7191 登録免許税の税額表（国税庁。令和8年4月1日現在法令等）。令和8年11月7日に、実際に開いて確認しました。

登録免許税は、司法書士が計算し、申請書に書きます。一方、不動産取得税や所得税など、登録免許税以外の税金の個別の判断は、税理士の業務です。当事務所は税理士ではありませんので、個別の判断はできません。税理士をご案内します。

売買・金銭消費貸借との同時申請の考え方

抵当権の設定者（不動産の所有者）の住所・氏名は、登記記録に記録されている所有者のものと一致している必要があります（法務局の記載例）。
不動産を売買で購入し、購入資金を住宅ローンで借りるときは、売主から買主への所有権移転登記と、買主が設定者になる抵当権設定登記を、あわせて（同時に）申請するのが一般的な進め方です。設定者は登記記録上の所有者でなければならないため、買主を所有者とする移転登記が前提になります。
2つ以上の申請書が同時に提出された場合、登記官は、これらに一連の受付番号を付す、と法務省の通達（不動産登記事務取扱手続準則）に定められています。
金銭消費貸借に基づいて設定する場合、登記の原因は、「令和○年○月○日金銭消費貸借同日設定」のように、契約の日と設定の日を書きます（法務局の記載例）。

出典：抵当権設定登記申請書の記載例（法務局）、不動産登記事務取扱手続準則（法務省民事局長通達。令和6年12月2日最終改正）。令和8年11月7日に、実際に開いて確認しました。

売買による所有権移転登記と（根）抵当権設定を、あわせてご依頼の場合の料金は、お見積りします。決済立会いにも対応しています。

売買・贈与・財産分与の名義変更のご相談のページへ。

お借入先の金融機関のご案内がある場合

住宅ローンの種類によっては、お借入先の金融機関が、抵当権の設定の手続きを進める仕組みになっています。たとえば、住宅金融支援機構の【フラット35】では、抵当権の設定の手続きは、取扱金融機関がお客さまに代わって行い、設定費用（登録免許税、司法書士報酬など）はお客さまの負担になる、と案内されています。

どの司法書士が登記を行うかや、報酬の扱いは、ローンの種類や金融機関によって決められていることがあります。ご依頼の前に、お借入先に、登記の進め方をご確認ください。不動産会社・金融機関の方からのご依頼も承ります。

出典：借入金受取後の手続き・【フラット３５】ご利用条件（住宅金融支援機構。更新日の表示なし）。令和8年11月7日に、実際に開いて確認しました。

ご自分で進める場合と、当事務所にできること

ご自分で進める場合：法務局のホームページに、抵当権設定登記申請書、根抵当権設定登記申請書の様式と記載例があります。法務局の「登記手続案内」（登記申請書の作成等に必要な情報の提供。1回20分以内・完全予約制）も利用できます。ただし、金融機関との契約書類や、金融機関が用意する委任状などが必要になるため、金融機関の案内に沿って進めます。書類が分かりにくいときは、ご相談ください。

当事務所にできること：司法書士として、登記申請書、登記原因証明情報、委任状の作成、登録免許税の計算、法務局への申請、金融機関・不動産会社との日程の調整を承ります。売買による所有権移転登記との同時申請、決済立会いにも対応します。登記の住所・氏名が今と違うときの変更登記も、あわせてご依頼いただけます。完済後の抵当権抹消も、承ります。

抵当権抹消のご相談のページへ。

出典：登記手続案内（法務局。令和8年11月2日更新）。令和8年11月7日に、実際に開いて確認しました。

料金（税抜）

（根）抵当権設定

債権額	報酬
1,000万円以下	4万円
1,000万円超～3,000万円以下	4万5,000円
3,000万円超～5,000万円以下	5万円
5,000万円超～1億円以下	6万円
1億円超	7万円～
1億円超の部分	1,000万円増えるごとに +5,000円程度

登録免許税・書類の取得費用などの実費は、別にかかります。売買による所有権移転登記と同時にご依頼の場合は、「所有権移転」の料金（住宅用家屋証明書の取得は+1万円、決済立会いは+2万円など）と、この料金をもとに、お見積りします。表にない項目は、個別にお見積りします。手続きの内容・金額・期限は、令和8年11月時点の公式の案内に基づいています。制度は改正されることがありますので、手続きの前に、法務局・国税庁の最新の案内でご確認ください。

不動産登記の料金表もご覧ください。

よくある質問

住宅ローンを借りると、なぜ抵当権の登記をするのですか。

抵当権は、お金を借りる契約で、不動産を担保にするための権利です。住宅ローンでは、借入れの対象になる住宅とその敷地に、金融機関などを抵当権者とする抵当権を設定し、その登記をします。たとえば、住宅金融支援機構の【フラット35】では、借入対象の住宅とその敷地に、第1順位の抵当権を設定すると案内されています。

抵当権設定登記の登録免許税は、いくらですか。

原則として、債権金額（根抵当権の場合は極度額）の1000分の4です。令和9年3月31日までの間に、個人が一定の要件を満たす住宅用家屋の購入資金の借入れのために設定するときなどは、1000分の1に軽減されます。軽減には、床面積などの要件があり、証明書が必要になる場合があります（法務局・国税庁の案内）。

売買の登記と、一緒にできますか。

できます。売買で不動産を購入し、購入資金を住宅ローンで借りるときは、売主から買主への所有権移転登記と、買主が設定者になる抵当権設定登記を、あわせて申請するのが一般的です。設定者は、登記記録上の所有者でなければならないためです。2つ以上の申請書が同時に提出されたときは、一連の受付番号が付されます。

登記に必要な書類は、何ですか。

登記申請書、登記原因証明情報（金銭消費貸借兼抵当権設定契約書など）、設定者の登記識別情報（または登記済証）、設定者の印鑑証明書（作成後3か月以内）、金融機関の会社法人等番号（または登記事項証明書）、代理人に委任するときの委任状などです。事案によって、ほかの書類が必要になることがあります。

登記上の住所・氏名が、今と違っています。

設定者の住所・氏名は、登記記録に記録されている所有者のものと一致している必要があります。一致していない場合は、事前に、登記記録上の住所・氏名を現在のものに変更する登記が必要です。変更登記も、当事務所でご依頼いただけます。

登記の費用は、誰が負担しますか。

住宅金融支援機構の【フラット35】の案内では、抵当権の設定費用（登録免許税、司法書士報酬など）は、お客さまの負担とされています。そのほかのローンでの取扱いは、お借入先の案内や契約書類でご確認ください。

金融機関から、司法書士を指定されました。当事務所に頼めますか。

住宅ローンの種類によっては、お借入先が登記の手続きを手配する仕組みがあります（【フラット35】では、抵当権の設定の手続きは、取扱金融機関がお客さまに代わって行うと案内されています）。司法書士の手配や報酬の扱いは、ローンの種類や金融機関によって決められていることがありますので、まず、お借入先にご確認ください。ご依頼をご希望のときや、不動産会社・金融機関の方からのご依頼は、ご相談ください。