堺市の相続登記（不動産の名義変更）（申請義務・必要書類・登録免許税）

相続登記は、不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請する義務があります。

期限相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内です。遺産分割で取得したときは、遺産分割の日から3年以内にも登記が必要です。
過料正当な理由がないのに登記をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
簡易な方法期限内に遺産分割が難しいときは、相続人申告登記で義務を果たせます（登録免許税はかかりません）。
登録免許税課税価格（固定資産課税台帳の価格）の1000分の4。令和9年3月31日までは、免税になる場合があります。
当事務所相続登記の申請を、司法書士として承ります。不動産2件まで5万円（税抜。人数などによる加算があります）。

相続登記は、亡くなった方の名義の不動産を、相続した方の名義に変える登記です。令和6年4月1日から、相続登記の申請が義務になり、期限は、不動産を相続したことを知った日から3年以内です。このページでは、期限と過料、期限に間に合わないときの相続人申告登記、申請の流れ、必要書類、登録免許税を、法務局・法務省の公式の案内に基づいてまとめました。相続の流れ全体は「相続の流れ」のページ、年金の手続きは「相続登記・遺族年金」のページをご覧ください。当事務所は、堺市堺区で、相続登記を司法書士として承ります。

相続登記とは

相続登記は、不動産（土地・建物）の登記名義人（所有者）が亡くなったときに、その不動産を相続した方の名義に変える登記（所有権の移転の登記）です。相続登記をすると、土地や建物の所有関係がはっきりし、相続によって自分が所有していることを、他人に主張できるようになります。

相続登記の申請は、令和6年4月1日から義務になりました。登記簿を見ても所有者が分からない「所有者不明土地」が増えていることが、義務化の理由とされています。相続の方法（遺産分割協議、法定相続分、遺言・遺贈など）によって、申請書の様式と必要書類が変わります。

出典：登記手続ハンドブック（相続登記①／遺産分割協議編）（法務省民事局。令和8年4月版）、相続登記の申請義務化に関するQ＆A（法務省。令和7年3月27日現在）、相続登記の登録免許税の免税措置について（法務局。令和8年4月1日更新）、不動産登記の申請書様式について（法務局。令和8年1月7日更新）。令和8年11月7日に、実際に開いて確認しました。

相続登記の期限（申請義務）

義務の内容	相続で不動産（土地・建物）を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記をすることが、法律上の義務です。
遺産分割をしたとき	遺産分割で不動産を取得した場合は、前の義務とは別に、遺産分割の日から3年以内に、遺産分割の内容に応じた登記をする必要があります。
令和6年4月1日より前の相続	令和6年4月1日より前に相続したことを知った不動産で、まだ相続登記がされていないものも、義務の対象です。令和9年3月31日までに相続登記をする必要があります。
「知った日」から数えます	義務は、特定の不動産を相続で取得したことを「知った日」から始まります。取得した不動産を具体的に知るまでは、相続登記の義務はありません。
遺産分割をしていないとき	遺産分割をしていない場合は、すべての相続人が法定相続分の割合で不動産を取得（共有）した状態になります。そのため、相続する気がない相続人にも、義務があります。遺産分割が調い、その不動産の所有者が別の人になったときは、その相続人の義務はなくなります。
過料	正当な理由がないのに相続登記をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。登記官が、義務に違反したと把握したときは、登記をするよう催告書を送ります。催告の期限内に登記がされないと、登記官が裁判所に通知し、裁判所が過料の裁判をします。催告を受けた相続人の説明により、登記官が正当な理由があると認めたときは、通知しません。
正当な理由の例	①相続人が極めて多数で、戸籍の収集や他の相続人の把握に多くの時間がかかる場合、②遺言の有効性や遺産の範囲が争われていて、不動産の帰属が明らかでない場合、③義務を負う本人に重病などの事情がある場合、④配偶者からの暴力の被害者などで、避難を余儀なくされている場合、⑤経済的に困窮していて、登記の費用を負担できない場合。これらに当たらなくても、個別の事情から正当性が認められることがあります。

具体的な期限の日は、不動産を取得したことを知った日などによって変わります。期限が近いときも、すでに過ぎているかもしれないときも、ご相談ください。

出典：相続登記の申請義務化に関するQ＆A（法務省。令和7年3月27日現在。制度全般・義務の対象範囲・過料）。令和8年11月7日に、実際に開いて確認しました。

期限に間に合わないとき：相続人申告登記

相続人申告登記は、相続登記の義務を果たすための簡易な方法として、令和6年4月1日に始まった制度です。期限内（3年以内）に、自分が登記簿上の所有者の相続人であることなどを、不動産を管轄する法務局の登記官に申し出ると、申し出た相続人について、義務を履行したものとみなされます。

特定の相続人が、単独で申し出られます（他の相続人の分もまとめた代理申出もできます）。
法定相続人の範囲や、法定相続分の割合を確定する必要がなく、提出する書類が少なくて済みます。
押印・電子署名は不要で、登録免許税もかかりません。
主な書類は、申出書、申出人が登記記録上の所有者の相続人であることが分かる戸籍の証明書、申出人の住所を証する情報（申出書に住民票上の氏名のふりがなと生年月日を書けば、省略できる場合があります）、代理人が申し出るときの委任状です。

留意点：相続人申告登記は、不動産の権利関係を公示するものではありません。相続した不動産を売ったり、抵当権を設定したりするときは、別に、相続登記の申請が必要です。また、遺産分割が成立した後の、その内容に基づく登記の義務は、相続人申告登記では果たせません。申し出をした相続人についてだけ、義務を履行したとみなされますので、相続人全員が義務を果たすには、それぞれが申し出る（連名で申出書を作ることもできます）必要があります。

出典：相続人申告登記について（法務省。令和8年3月24日付）、相続人申告登記手続のご案内（法務省民事局。令和8年3月版）、相続登記の申請義務化に関するQ＆A（令和7年3月27日現在）。令和8年11月7日に、実際に開いて確認しました。

相続人申告登記のページへ。

相続登記の申請の流れ

STEP1　戸籍の取得
亡くなった方の出生から死亡までの戸籍と、相続人全員の戸籍を取得します。法定相続情報一覧図の写しがあるときは、写しの提出か、申請書に法定相続情報番号を書くことで、戸籍の添付に代えられます。
STEP2　遺産分割協議と協議書の作成
遺産分割協議によって不動産を相続するときは、相続人全員で協議し、遺産分割協議書を作ります。法定相続分で登記する場合は、この手順はありません。
STEP3　登記申請書の作成
登記の目的は「所有権移転」です。原因には、相続が開始した日（被相続人が亡くなった日）を書きます（遺産分割協議が成立した日ではありません）。相続人の住所・氏名は、住民票の写しのとおりに書きます。申請人になる相続人は、氏名のふりがな・生年月日・メールアドレスも書きます。課税価格と登録免許税も書きます。
STEP4　申請書の提出
不動産の所在地を管轄する法務局に、窓口へ持参するか、書留郵便で郵送して申請します。法務省の「登記・供託オンライン申請システム」で申請する方法もあります。
STEP5　登記完了
登記が完了すると、登記完了証と登記識別情報通知書が交付されます。登記完了証と登記識別情報通知書は、再発行・再交付ができません。

堺市内の不動産の場合：大阪法務局の案内では、堺支局が、堺市、松原市、高石市、大阪狭山市の不動産登記を管轄しています。

出典：登記手続ハンドブック（相続登記①／遺産分割協議編）（令和8年4月版）、「法定相続情報証明制度」について（法務局。令和6年4月1日更新）、不動産登記の管轄区域一覧（大阪法務局。令和6年4月19日更新）。令和8年11月7日に、実際に開いて確認しました。

必要書類（遺産分割協議による相続登記の場合）

亡くなった方（被相続人）の書類	出生から死亡まで、在籍していたすべての戸籍・除籍謄本。被相続人の登記上の住所が、戸籍に書かれた本籍と異なるときは、登記簿上の住所と本籍の記載がある、住民票の除票または戸籍の附票。
相続人全員の書類	戸籍謄本（抄本）（被相続人が亡くなった日以降に発行されたもの）。遺産分割協議書に押印した印鑑に関する印鑑証明書（登記を申請する相続人の分は除きます）。
新しく所有者になる方の書類	住民票（申請書に住民票コードを書けば、添付を省略できます）。固定資産課税明細書（登記を申請する日の属する年度のもの。登録免許税の計算に使います）。
作成する書類	登記申請書。代理人に頼むときは委任状。遺産分割協議書。相続関係説明図（提出すると、戸籍などの原本を、登記完了後に返してもらえます）。

これらは法務局が示している一般的な一覧で、事案によっては、ほかにも書類が必要になることがあります。法定相続分で登記する場合は、遺産分割協議書と印鑑証明書は一覧にありません。相続人が複数で、法定相続分のとおりに登記するときは、相続人全員で申請するほか、相続人のうち1名が相続人全員分を申請することもできます。遺言書がある場合は、申請書の様式と添付書類が異なります。

出典：相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等（法務局）、登記手続ハンドブック（相続登記①／遺産分割協議編）（令和8年4月版）、相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（法務局。令和8年4月10日更新）。令和8年11月7日に、実際に開いて確認しました。

遺産分割協議書の作成のページへ。

戸籍の収集・相続人調査と法定相続情報一覧図のページへ。

登録免許税

税額の計算	登録免許税額は、原則として、課税価格に税率（相続による所有権の移転の登記は1000分の4）をかけて計算します。課税価格は、固定資産課税台帳の価格（固定資産課税明細書で、一般に「価格」または「評価額」と書かれているもの。「固定資産税課税標準額」ではありません）で、1,000円未満の端数は切り捨てます。計算した額が1,000円に満たないときは、1,000円になります。
免税措置（令和9年3月31日まで）	令和9年3月31日までの間は、次の登記が免税になる場合があります。①相続により土地を取得した個人が、相続登記をしないまま亡くなった場合に、その個人を土地の所有権の登記名義人とするために受ける登記。②相続による土地の所有権の移転の登記などで、不動産の価額が100万円以下の土地。免税を受けるには、免税の根拠となる法令の条項を、申請書に書く必要があります（書かないと、免税は受けられません）。
納付の方法	書面で申請するときは、現金を国（税務署等）に納付して、その領収証書を提出するか、収入印紙を提出します。収入印紙は、登記申請書に直接貼らず、別の白紙（台紙）に貼ります。

出典：登記手続ハンドブック（相続登記①／遺産分割協議編）（令和8年4月版）、登録免許税の計算（法務局。申請書様式のページで令和8年7月27日更新と表示）、相続登記の登録免許税の免税措置について（法務局。令和8年4月1日更新）。令和8年11月7日に、実際に開いて確認しました。

登録免許税は、司法書士が計算し、申請書に書きます。一方、相続税の申告が必要かどうか、税額がいくらかといった個別の判断は、税理士の業務です。当事務所は税理士ではありませんので、個別の判断はできません。税理士をご案内します。

相続登記の登録免許税の免税措置のページへ。

ご自分で進める場合と、当事務所にできること

ご自分で進める場合：相続登記は、ご自分でも申請できます。法務局のホームページに、申請書の様式と記載例、登記手続ハンドブックがあります。法務局では、登記手続に関する専門的な知識をお持ちでない方に、登記申請書の作成などに必要な情報を提供する「登記手続案内」を行っています（1回20分以内で、完全予約制。電話、法務局窓口での対面、ウェブ会議のいずれかを選べます）。戸籍がたくさんある、相続人が多い、遺産分割協議がまとまらない、などのときは、ご相談ください。

当事務所にできること：司法書士として、戸籍の収集、相続人の確認、遺産分割協議書や相続関係説明図の作成、登記申請書の作成と法務局への申請、登記完了後の書類のお渡しを承ります。期限が近いときの相続人申告登記の申出も承ります。相続登記の期限がいつになるかの確認と、期限に向けた進め方も、ご事情に合わせてご相談いただけます。相続登記など権利に関する登記の申請手続の代理は、司法書士と弁護士にしかできない業務とされています（法務省）。

相続人の間で、遺産の分け方について意見が分かれているときは、弁護士をご案内します。そのようなときは、弁護士をご案内します。また、未登記の建物の表題登記など、土地や建物の調査・測量が必要な登記は、土地家屋調査士の業務です。

出典：登記手続案内（法務局。令和8年11月2日更新）、相続登記の申請義務化特設ページ（法務省。令和6年5月20日付）。令和8年11月7日に、実際に開いて確認しました。

料金（税抜）

相続登記申請：不動産の件数による加算

内容	報酬
不動産 2件まで	5万円
3件目以降	1件ごとに +1万円

相続登記申請：相続人の人数による加算

相続人の人数	加算報酬
3名まで	基本料金に含む
4名	+1万円
5名	+2万円
6名	+3万円
7名	+4万円
8名	+5万円
9名	+6万円
10名	+7万円
11名以上	1名増えるごとに +1万円

相続登記申請：代襲相続の人数による加算

内容	報酬
代襲者 1名～3名	1名につき +3万円
代襲者 4名目以降	1名につき +1万円

相続登記申請：数次相続がある場合の加算

内容	報酬
中間者	1名につき +3万円

相続登記申請：住所のつながりが確認できない場合

内容	報酬
住民票・戸籍の附票等で住所沿革がつながらず、上申書等が必要な場合	+5,000円～

相続人申告登記：相続人の人数による加算

内容	報酬
相続人 1名の場合	3万円
相続人 2名以上	1名につき +1万円

相続人申告登記：不動産の件数による加算

内容	報酬
不動産が2件以上の場合	1件につき +1万円

相続人申告登記：数次相続がある場合の加算

内容	報酬
中間者	1名につき +1万円

相続人申告登記：代襲相続がある場合の加算

内容	報酬
代襲相続人	1名につき +1万円

戸籍・除籍・改製原戸籍、住民票・戸籍の附票等の代理取得は、1通につき2,000円+消費税を申し受けます。登録免許税・戸籍謄本の取得費用・郵送費などの実費は、別にかかります。表にない項目は、個別にお見積りします。手続きの内容・金額・期限は、令和8年11月時点の公式の案内に基づいています。制度は改正されることがありますので、手続きの前に、法務局・法務省の最新の案内でご確認ください。

相続の料金表もご覧ください。

よくある質問

相続登記は、いつまでにしなければなりませんか。

相続で不動産（土地・建物）を取得したことを知った日から3年以内です。遺産分割で不動産を取得した場合は、遺産分割の日から3年以内に、遺産分割の内容に応じた登記をする必要があります。令和6年4月1日より前に相続したことを知った不動産で、まだ登記がされていないものは、令和9年3月31日までに登記が必要です（法務省の案内）。

期限を過ぎると、どうなりますか。

正当な理由がないのに登記をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。登記官が催告をし、期限内に登記がされないと裁判所に通知され、裁判所が過料を決めます。相続人が極めて多数で戸籍の収集に時間がかかる場合など、正当な理由があると認められることもあります。期限が近いときも、過ぎてしまったときも、早めにご相談ください。

遺産分割がまとまらず、3年以内に登記できそうにありません。どうすればよいですか。

相続人申告登記という簡易な方法があります。3年以内に、自分が登記簿上の所有者の相続人であることなどを登記官に申し出ると、申し出た相続人について、相続登記の申請義務を履行したものとみなされます。登録免許税はかかりません。ただし、不動産の権利関係を公示するものではないため、売却や抵当権の設定をするときは、別に相続登記が必要です。また、遺産分割が成立した後の、その内容に基づく登記の義務は、相続人申告登記では果たせません。

相続登記の登録免許税は、いくらですか。

原則として、固定資産課税台帳の価格（固定資産課税明細書の「価格」または「評価額」）に、1000分の4をかけた額です。計算した額が1,000円に満たないときは、1,000円になります。令和9年3月31日までは、不動産の価額が100万円以下の土地など、一定の相続登記が免税になる場合があります（法務局の案内）。

相続登記は、自分でもできますか。

ご自分でも申請できます。法務局のホームページに、申請書の様式と記載例、登記手続ハンドブックがあり、予約制の登記手続案内も利用できます。戸籍がたくさんある、相続人が多い、遺産分割協議がまとまらない、などのときは、ご相談ください。

相続登記に必要な書類は、何ですか。

遺産分割協議による場合は、被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書、新しく所有者になる方の住民票、固定資産課税明細書などです。法定相続分で登記する場合など、相続の内容によって異なります。詳しくは、このページの「必要書類」をご覧ください。